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公證法規

公證法已九十年四月十三日經修正後正式實施。

本所的文書效與收均與法院公證處相同。

本所公證人屬司法院任之專職民間公證人。

本所設立與目前所在乃經法核准通過。

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租賃公證問題   

為什麼租約要公證呢,不能自行簽一簽就好嗎?

 

租賃契約經公證後,對於房客返還房屋、給付租金與違約金,或房東的返還押金等事項,不須經訴訟就可請求法院強制執行。讓租賃雙方的權利獲得更好的保障,更可以減少無謂的糾紛。

 

租約公證有什麼好處呢?

 

1.達到事先存證,避免一方反悔不承認,藉以減少糾紛,免去舉證,省時、省力。

2.約定逕受強制執行,日後發生爭執,就可不經訴訟程序,直接向法院聲請執行。

租約公證要不要繳稅,稅金如何計算?

1.其實公證與繳稅是完全一點關係都沒有的,公證保障的是民眾的權利,而納稅為國民應盡的義務,基本上二者是完全無關的。

2.有收入就得納稅,而且納稅為國民應盡的義務,這是大家都知道的,所以各位朋友不需緊張,反而重要的是了解如何正確的節稅。

3.民國九十三年的租賃所得的基本扣除額為租金的百分之四十三,也就是說租金的總所得中只有百分之五十七是實際租賃所得額。

4.舉例來說:出租人出租房屋,每月租金為三萬元時,應繳納多少稅呢?計算方式為:
一年總租金收入為三十六萬元整,去年的租賃所得的基本扣除額為租金的百分之四十三,租金的總所得中只有百分之五十七是實際租賃所得額,故應被課稅之租金收入為360000*57%=205200元整,所以這才是出租人需要併入綜合所得稅中申報的租金所得,而且所得收入較低者,還可退稅呢!

5.另外承租人每年可申報十二萬元的租金支出抵所得收入。

 

何謂「逕付」強制執行呢?

 

從前一般民眾在簽訂租賃契約時大多數都不公證,而在發生糾紛時,還要上法院打官司,漫長的訴訟程序中秏費了許多時間及金錢後,幸運的話才取得勝訴的判決,然後才可以申請強制執行,而對方早已脫產完畢或不知去向,而打這場官司也早已失去意義。

 

而「逕付」強制執行即是針對上述缺點設計,賦予公證人得就特定事項給予強制執行的效果,不需打官司,可以直接拿到地方法院的民事執行處去請求強制執行,這樣一來就可以減少法院的訴訟案件並提高強制執行的效率,使民眾的權益得以保障。

 

 

什麼是逕付強制執行的特定事項呢?

 

公證法第十三條規定:當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:

 

1.以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。

2.以給付特定之動產為標的者。

3.租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。

4.租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。

 

 所以在一般租賃契約中,公證人都會在公證書內容中,記載下列文字:承租人應給付如契約所載之房屋租金、違約金,及期限屆滿應交還如公證書所載之房屋,出租人於期限屆滿,應返還保證金;如不履行時,均應逕受強制執行。承租人如有連帶保證人,對於給付租金或違約金亦應逕受強制執行。這樣一來出租人和承租人就能獲得逕付強制執行的保障。

 

 公證書中,記載下列文字:承租人應給付如契約所載之房屋租金、違約金,及期限屆滿應交還如契約所載之房屋,出租人於期限屆滿,應返還保證金;如不履行時,均應逕受強制執行。承租人如有連帶保證人,對於給付租金或違約金亦應逕受強制執行。究竟該如何解釋呢?

 

1.承租人使用房屋就需給付租金,租約到期交還房屋,出租人於租約到期,應返還保證金,這是一般正常的租約。

2.但如果承租人使用房屋卻不給付租金,甚至有違約事項而產生違約金時,出租人即可請求逕付強制執行給付租金或違約金,另外租約到期,承租人不交還房屋,出租人亦可請求逕付強制執行交還房屋,而承租人若已交還房屋,出租人不返還保證金時,承租人可請求逕付強制執行返還保證金。

3.附帶一提的是,連帶保證人在此對於給付租金或違約金與承租人負完全相同的責任,並無所謂先訴抗辯權的適用。

 

公證租約到期後,再續約時不公證,是否還有公證的效力呢,是否還要再公證呢。

 

公證所保障的是當時租約的內容,但在租約到期後,公證的效力當然不會自動延續,所以續約時還是記得要公證才有保障。

 

 甲出租房子給乙並且辦理公證,租約到期後,乙拒絕搬遷,而且繼續給付租金,而且甲也收下了,後來乙拒絕繼續給付租金,而且依然拒絕搬遷會如何呢?

 

1.民法第四百五十一條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」,租期屆滿後,如果出租人沒有立即表示反對的意思而讓承租人繼續使用收益,此時法律上會認為出租人這種不反對看作是默許,視為出租人與承租人以不定期限繼續租約,因此出租人於租期屆滿後,明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示,過一陣子後再主張租賃關係消滅,此時並不能中止繼續契約之效力,依法仍應認為是不定期之租賃。

2.不定期之房屋租賃,出租人要收回房屋,依土地法第一百條規定,除非出租人收回自住或重建、承租人違法轉租、積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上、承租人以房屋供違法使用、違反租約或損壞房屋不為相當賠償時,才得以終止契約,否則將很難收回,故房屋租賃變成不定期,對出租人甚為不利,應特別注意。

3.所以如果在乙繼續給付租金的情形下,甲是很難收回房屋的,惟有在符合土地法第一百條的規定下,才有機會。

4.又後來乙拒絕繼續給付租金,符合土地法第一百條的規定,故甲得終止契約,請求返還房屋。

 

 

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