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公證法規

公證法已九十年四月十三日經修正後正式實施。

本所的文書效與收均與法院公證處相同。

本所公證人屬司法院任之專職民間公證人。

本所設立與目前所在乃經法核准通過。


公證實務釋疑

索引

以下均為本所編輯室聯合編纂,由公證人審閱後刊出

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慎選房客比公證重要?

聰明反被聰明誤的大企業

一屋二約行不行

當房東遇上拖租延遷又嗆聲的房客時……

慎選房客比公證重要?

常常有人跟我說:怎麼辦?房客這幾個月付租金都不正常,常常三催四請才付,而且還不一定一次付清,老是拖欠,所以我這一次一定要公證以免有問題,到時就麻煩您了。
其實公證就好像是買保險一樣,舉例來說:如果我要出國旅遊,我一定會選擇有信譽的旅行社,並且購買旅行平安保險以防萬一,換句話說購買保險是以防萬一用的,它並不能保證購買保險後,就能一路平安,出門還是要處處小心才是,所以出租房屋要遵守三個步驟才能維護屋主自身權益:
1.慎選房客:就像挑選對象一樣,要精挑細選,千萬不可認為有房屋仲介介紹或者會辦理公證,就無所謂。
2.辦理公證:租賃契約經公證後,對於房客返還房屋、給付租金與違約金,或房東的返還押金等事項,不須經訴訟就可請求法院強制執行。讓租賃雙方的權利獲得更好的保障,可以減少無謂的糾紛。
3.注意房客狀況:房屋出租不是選個好房客,又有公證就可以什麼都不管了,其實天有不測風雲,人有旦夕禍福,今天的好房客也可能有遇到財務甁頸的時侯,還是要不定時的關心房客,才能有效掌握房屋狀況。
人生本來就是一場冒險,但不能不懂管理風險!

聰明反被聰明誤的大企業

租約公證一般認為多偏向保護房東,但其實並不然,許多大企業與房東訂立租賃契約時,往往勸房東不要公證,理由大都是我們公司這麼大不會有問題的,或是公證很麻煩等,以避免公證費用支出,但殊不知這樣反而對自已的租約造成很大風險,一般大企業租用房屋多為五年以上之租約,所以如果房東如出售房屋或有其他企業想以高價搶租,則房東將所有權人之名稱變更即可終止租約,則該企業只得被迫搬遷或提高租金,這種貪小便宜的結果多是一般大企業所始料未及的。

例如:XX銀行分行欲與房東訂立七年之租約,但每年租金調幅不高,房東原先堅持要公證,後因該銀行分行經理大力鼓吹之下放棄公證,但如果經濟變化過大而租金無法適當調整時,房東即可將所有人名義變更為其子女,藉以終止租約以達到其調整租金或另覓房客之目的。

民法第425條:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

一屋二約行不行

許多房東一方面為了要享受公證可以強制執行的效力,另一方面又想要避稅,於是就想出了一個方法,就是用記載較低租金的契約請求公證,同時再與房客私底下以較高的租金另行訂立一份契約,認為這樣一來既可以享受公證的保障又可以少繳一大筆因租金收入而應繳納之稅金,但卻不知道這樣不但會使有公證的那一份契約無效,而且又會觸犯刑法,另外還要補繳稅金。因為一屋二約的問題就在於遇到糾紛時,到底應以那一份契約為準,雖然有公證的契約證據力較強,而且可以強制執行,但雙方卻是依照沒有公證的那一份契約收付租金,所以很明顯地,租約就應以沒公證的那一份為準,也就是說原先有公證的那一份租約無效,這樣也表示房東與房客串通好,使公證人為不實之公證,亦使稅務機關無法依照實際情況課稅,這樣一來對雙方來說,公證費不但白繳,無法享受公證可以強制執行的好處,而且還觸犯刑法,真是賠了夫人又折兵。

例如:志明將店面出租給春嬌經營早餐店,公證租約之租金為一萬元,私底下又私下簽了一份租金為五萬元的租約,後因租約到期,志明要求春嬌搬遷,春嬌不肯,志明即以經公證之契約向地方法院執行處請求強制執行,春嬌即得向執行法院聲明異議,執行法院若認為有理由,即可撤銷強制執行之程序。

民法第87條:(虛偽意思表示) 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示,隱藏他項法律行為者,適用關於該項法律行為之規定。

刑法第214(使公務員登載不實罪) 明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

當房東遇上拖租延遷又嗆聲的房客時

今年,某位女性房東來電至本所,說明急需公證人的幫助,協助辦理房屋租約公證。因當初該房東與房客簽訂房屋租賃契約時,並無公證,而現在面臨房客已經拖欠租金達三個月,而且租期又將到期;房東只希望雙方好聚好散,只好答應房客,租約到期後再給予二個月的搬遷時間,房東只要求這二個月期間的租賃契約要公證。然而簽約日當天,現場出現的並不是感謝的場面,而是房客自知理虧卻惱羞成怒的大分貝嗆聲、叫囂及謾罵等…,和房東臉上的詫異、無辜、無奈…。

許多時候,為了表現多一點「人情味」和「同理心」的狀況下,房東釋出善意,體諒房客的不便,然而卻換來更忿恨不平的情緒。房東以為釋出的善意,會收到謝謝二字,那知換得的只是房客認為自己被房東看不起…、不願簽約和大聲的叫囂及漫罵…。詫異、憤怒、好人難作…等情緒湧現在房東的臉上。房東只能無奈的想著,如果當初租約有公證的話…怎會現在會落得收不到租金還莫名奇妙的讓房客對著自己嗆聲呢…?!

早期房客通常是因經濟情況不好,買不起房子,所以租房子;因此早期的租約條文大多為保障弱勢的房客;但時代變遷,現在的房東反倒成了弱勢的一方,擔心收不到租金、房子收不回來,還要輕聲溫和的請求房客遵守契約,上法院打官司還得擔心官司要拖多久,到底什麼時侯可以把房子收回來,種種的精神壓力。若是租賃契約有公證的話,所有的擔心便會獲得一個基本又明確的保障,不論要人情優先於法律,還是法律優先於人情,都能得到一個平衡。

 

 

 



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